Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Ferienwohnung in Wien im Bezirk Leopoldstadt einladen? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser

Nirgends sonst kaufen Deutsche so gerne ein Haus oder eine Wohnung wie in Österreich. Nach Wien haben bereits 131.282 Deutsche ihren Hauptwohnsitz verlagert (Quelle: Deutsche Botschaft in Wien). Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Sie glauben, dass der Hauskauf in Österreich ein leichtes Unterfangen sei? Leider ist es das nicht. Viele Bundesländer, viele Regelungen. Und diese unterscheiden sich nochmals für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Was ist also beim Erwerb von Bestandsimmobilien und beim Neubau einer Immobilie zu berücksichtigen?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Landwirtschaftliche Immobilien sind jedoch nicht frei zugänglich. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Man ist jedoch gut beraten, den Fokus auf Rechtsfragen zu legen. Diese verlangen einiges an Feingefühl und Ausdauer.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

In Österreich liefert das österreichische Recht den Rahmen für den Erwerb eines Hauses. Andere Rechtsordnungen können hier nicht angewendet werden. Das österreichische Recht sieht dabei für den Käufer eine besondere Schutzfunktion vor. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Mit dem Verpflichtungsgeschäft vereinbaren beide Parteien den Kauf des Hauses. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Hierfür wird eine grundbuchfähige Urkunde benötigt. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Ein Notar oder ein Gericht beglaubigen die Unterschriften auf der Urkunde. Österreich verlangt keinen notariellen Kaufvertrag, wie er in Deutschland vorgeschrieben ist.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Das zweistufige Verfahren macht zunächst einen unkomplizierten Eindruck. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Der Staat Österreich besteht auf der Abgabe von zahlreichen Erklärungen durch den Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks

  Hier ist die Erklärung einer Bebauung in naher Zukunft vorgeschrieben.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, die Immobilie nicht als Ferienimmobilie zu nutzen.

Erforderliche Genehmigungen für Ausländer

Der Hauskauf in Österreich hält für EU-Bürger zusätzliche Auflagen bereit. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. All jene, die das Haus in Österreich als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten, dürfen mit Schwierigkeiten rechnen. In dem Fall ist für einen Eintrag des Kaufs in das Grundbuch eine extra Zulassung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz nötig. Wenn alles klappt, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind

Ferienwohnungen sollen sich, insbesondere in den bei Ausländern bevorzugten Regionen nicht zu stark vermehren. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Sie sind konform mit dem EU-Recht, stellen für uns Deutsche dennoch eine Hürde beim Kauf eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich dar. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Besonders gerne werden Ferienhäuser in Salzburg und Tirol sowie Vorarlberg erworben. Nichts bremst den Erwerb eines Hauses schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Wer sich darüber hinwegsetzt und ein erworbenes Haus in Österreich als Freizeitimmobilie nutzt, verstößt gegen geltende Gesetze. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Bevor man als Deutscher ein Haus in Österreich kauft, sollte man also sehr genau prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind.

Wohin können sich Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich wenden?

Die Gemeinde ist stets die erste Kontaktstelle. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Sie ist auch für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze zuständig. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?

Diese Definition lassen die Landesraumordnungsgesetze oft unklar. Im Gesetz wird eher abgegrenzt, was ein Hauptwohnsitz nicht ist. Wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt, zeigt auch schnell auf, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz genutzt wird. Die Behörden behalten sich eine jederzeitige Überprüfung der Immobiliennutzung vor. Das ist allerdings leichter gesagt, als getan. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. In diesem Fall kann die Nutzung als Ferienwohnung erfolgen oder auch als Hauptwohnsitz. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Immobilienpreise in Österreich 2022: aktuelle Entwicklung

Wer in Österreich ein Haus kaufen möchte, der sollte den Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) beachten. Dem Preisspiegel haben wir die Trends für das vierte Quartal 2021 entnommen. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Damit übertrifft das vierte Quartal das dritte Quartal 2021. Dieses weist eine Steigerungsrate von ’nur‘ 10,4% auf.
• Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien zogen noch stärker an. Der Preisanstieg lag bei 15,5%. Mit 10,4% lag das Quartal davor ein Drittel niedriger.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
• Im Umland Wiens war ein stärkerer Anstieg der Preise zu beobachten wie in der Hauptstadt selbst. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Immobilienpreise in Wien um 10,2% bzw. 11,3%. 10,6% bzw. 13,9% waren es außerhalb von Wien.
• Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Immobilien sind als Geldanlage noch immer attraktiv, auch bei Mietrenditen von unter 4%.

Preisentwicklung für Immobilien ‚in Wien‘: der Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Sehr viel stärker stiegen die Immobilienpreise außerhalb von Wien. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.

Mit diesen Preistrends muss man in 2022 in Österreich rechnen

Noch immer wird die Nachfrage stärker steigen als das Angebot. Damit weist der Preistrend bei Wohnimmobilien stark nach oben. Voraussichtlich übersteigt die Inflationsrate im Jahr 2022 über der Steigerungsrate von neuen, frei vereinbaren Mietabschlüssen. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• Alle-gemeinsam.at

  Die unabhängige Immobilienplattform fühlt sich Bauträgern, Maklern und Privatpersonen verpflichtet. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Mietguru.at

  Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Die Immobilie des Tages wird auf Mietguru.at hervorgehoben präsentiert.

  Im Web: www.mietguru.at

• Flatbee.at

  Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

  Im Web: www.flatbee.at

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Viele Dienste, Tipps und Checklisten erleichtern die Immobiliensuche.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Immobilienscout24.at

  Über die Immobilienangebote hinaus gibt Immobilienscout24.at mit den Ratgebern viele wertvolle Tipps. Fragen zu Genehmigungen, gesetzlichen Pflichten und neuen Verordnungen werden ebenso geboten wie Neuerungen im Mietrecht, Kosten beim Hausbau und Grundstückskauf.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Wohnnet.at

  Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Für Städter wie für Naturliebhaber finden sich hier Eigentumswohnungen, Ferienhäuser und Renditeobjekte.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Willhaben.at

  Willhaben.at offeriert nicht nur Angebote von Immobilien aus ganz Österreich. Investoren finden hier auch ergänzend Dienstleister wie Makler und Bauträger für das geplante Projekt in einem umfangreichen Verzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• FindMyHome.at

  Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Für die besten Anbieter hält FindMyHome.at die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ bereit. Das Portal gibt es seit 2001.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Immosuchmaschine.at

  Nach Region und nach Bundesland lassen sich die Immobilienangebote auf Immosuchmaschine.at filtern. Auch eine Suche nach Kategorie ist möglich. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Immobilien können in Österreich auch von Deutschen erworben werden. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Ausnahme: Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich, diese sind ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Das Vorgehen erfolgt zweistufig. Erster Schritt: Verkäufer und Käufer schließen im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäfts (Titel) den Kaufvertrag. Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich um ca. ein Drittel gestiegen. Etwa 241.000 Euro erreichte der durchschnittliche Preis im Jahr 2018 Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Ausländer möglich. Österreich als EU-Mitgliedsland lässt dies zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In der Wiener Kern-City liegt der Preis eines Quadratmeters für eine Wohnung ab 130 qm bei 25.851 Euro. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung Dagegen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Klagenfurt bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. Etwa 14.800 Euro beträgt die Jahresmiete in München. Münchner haben jedoch auch eine stärkere Kaufkraft. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet eine 50-Quadratmeter-Wohnung 6.629 Euro/qm.